Binnenstadsondernemer: “Poppodium in Ringersfabriek betere keuze”

ALKMAAR, 5 maart 2014 – De gemeente bespaart bijna een half miljoen euro door het poppodium niet zelf te bouwen aan de Pettemerstraat, maar door het te huren in de Ringersfabriek van BOEi. Dat stelt Alex Huges, algemeen directeur van Segesta Vastgoed, een verhuurder van vele winkelpanden in de Alkmaarse binnenstad.

Hij ziet een poppodium in de Ringersfabriek als een betere keuze.

Ringers rendabel
Huges heeft Adapt, de stichting voor herbestemming van Alkmaars erfgoed, in februari geholpen. In de discussies met Adapt over het Ringerscomplex bleek telkens dat de Ringersfabriek met poppodium, wonen, cultuur, winkels, horeca en andere bedrijvigheid rendabel kan zijn, maar zonder poppodium gedoemd is voor de sloop.

Grond afgewaardeerd
Bovendien ontdekte Huges dat de gemeente een enorme afwaardering doet van de grondwaarde onder het nieuwe poppodium aan de voorkeurslocatie van de gemeente aan de Pettemerstraat. Bijna een half miljoen euro. “Dat is grond die de gemeente anders voor de normale prijs had kunnen verkopen voor commerciële ontwikkelingen. Daar hoor ik nog niemand over.”

Nieuwe waarde complex
Bij bestudering van het dossier kwamen Adapt en Huges samen tot de conclusie dat Rabo Vastgoed, de eigenaar van de Ringersfabriek, niet de financiële haalbaarheid van een poppodium laat onderzoeken, maar een nieuwe waarde van het complex laat berekenen om de prijs te bepalen waarvoor het kan worden verkocht aan BOEi.

Ringers straks non-profit
BOEi is een non-profit organisatie die zoveel mogelijk industrieel erfgoed wil redden. Met die aankoopprijs kan BOEi daarna een poppodium rendabel exploiteren. Huges: “Nu Rabo Vastgoed geaccepteerd heeft dat het haar verlies moet nemen, is er een grote kans dat je daar uitkomt.”

Hoeveel verdienen
Huges legt uit dat de waarde van commercieel vastgoed vooral wordt bepaald door hoeveel een verhuurder kan verdienen op die plek, minus de investeringen die hij ervoor moet doen. Maar met de huidige leegstand in de detailhandel zijn er minder opbrengsten, meer onzekerheid en dus meer risico. Dat zet de prijzen onder druk op de vastgoedmarkt.

Van 30 miljoen euro naar 7 miljoen
“Dat de Ringers-eigenaar 30 miljoen euro ervoor betaald zou hebben in 2008, doet er niet meer toe. Eigenlijk zijn op deze slechte vastgoedmarkt vooral koopjesjagers actief. Ik zou niet verbaasd zijn als Rabo Vastgoed voor de Ringersfabriek geen hogere biedingen heeft gekregen dan 7 miljoen euro.

Stel nu dat een Ringersfabriek met poppodium een boekwaarde krijgt van 9 miljoen euro, dan is het verlies voor Rabo Vastgoed geen 23 miljoen, maar 21 miljoen euro. Dat scheelt heel veel geld.”

Waarde keldert door woningen
Is er dan hoop voor de Ringersfabriek zonder poppodium en eventueel een filmzaal? “Zonder poppodium kan de Ringersfabriek misschien wel evenveel huuropbrengsten hebben door bijvoorbeeld meer woningen, maar dat vergt veel hogere investeringen. De boekwaarde keldert daardoor, met verliezen tot gevolg.”

“Slopen en iets goedkopers terugbouwen levert dan veel meer op. Iedereen die wat langer rondloopt in de vastgoedwereld, ziet in een oogopslag dat voor de Ringersfabriek een grote huurder als het poppodium net het kantelpunt kan zijn.”

Prooi voor koopjesjagers
Huges deelt de mening van Adapt dat het Ringerscomplex zonder poppodium een prooi wordt voor koopjesjagers op de vastgoedmarkt: “Die slopen het zeker. Het is dan maar de vraag welke invulling er op het gehele gebied nog mogelijk is. Juist omdat een toekomst voor het complex met de krimpende detailhandel er volgens mij niet is.”

Gezond winkelbestand
Zelf heeft Huges geen belangstelling om de Ringersfabriek met een poppodium te exploiteren: “Bij ons past zoiets niet in de portefeuille.” Maar hij heeft wel belang bij een gezond winkelbestand en een aantrekkelijke binnenstad. De vastgoeddirecteur ziet geen voordelen voor de binnenstad van het alternatief: een poppodium in een cultuurcluster aan de Pettemerstraat.

Omzeteffecten door poppodium
De vastgoeddirecteur: “Voor de beleving in de binnenstad is het veel belangrijker wat er aan de overkant van de Ringersbrug gebeurt. Ik hoor mijn huurders in Alkmaar zeggen dat zij daarvan meer omzetverhoging verwachten dan van tweerichtingsverkeer op de Kanaalkade. Bovendien levert de Ringersfabriek met een poppodium ook een belangrijke positieve bijdrage aan de binnenstad.”