Ringersfabriek van sloop naar hoop

De Ringers Cacao- en Chocoladefabriek is in fases gebouwd tussen 1920 en 1940 door de Alkmaarse familie Ringers. Tot 1973 werden hier chocoladeproducten geproduceerd, zoals de vermaarde kersenbonbons.

Boegbeeld
De fabriek aan de Noorderkade was jarenlang hét boegbeeld van de stad. Bij oostenwind hing de zoete geur van gebrande cacao in de straten. Ringers stond bekend om de fijnste chocolade en suikerwerken. Ooit was Ringers de grootste Alkmaarse werkgever.

Sinds juni 2018 is de Ten Brinke Group uit Varsseveld de nieuwe eigenaar, nadat het 10 jaar lang achtereenvolgens eigendom was van twee onderdelen van de Rabo Vastgoedgroep: MAB Development en BPD Bouwfonds Property Development.

Zeldzaam industrieel erfgoed
Industrieel erfgoed is zeldzaam in Alkmaar. Ringers behoort tot het weinige wat bewaard is gebleven. Na de sluiting van de fabriek werd het pand in de zomer van 1973 gekocht door meubelbedrijf en woninginrichter Klercq uit Den Helder. Die ging het ombouwen tot ‘het grootste meubelverkoopcentrum van Nederland’. Doorlopende verbouwingen, aanpassingen en uitbreidingen moesten het pand rendabel houden als meubelpaleis.

In 1983 werd Klercq ook projectontwikkelaar. Voortaan heette de Ringersfabriek het Huiswaardhuis. Een groot deel van het winkeloppervlak ging Klercq verhuren aan andere winkeliers en formules zoals Trendhopper. Zulke formules vroegen om een hippere uitstraling van het pand. Daarom werd het bekleed met witte gevelplaten.

Hierna volgde een opleving, aangewakkerd door de opening van Winkelcentrum NoorderArcade en het nieuwe Ringerscomplex naast de Ringersfabriek tussen 1995 en 1997.

In handen vastgoedbeleggers
Voordat Klercq Woonwereld in 2008 uiteindelijk failliet ging, was hun vastgoed al verkocht aan vastgoedbelegger Rodamco en huurde het de eigen meubelzaak terug. Na het faillissement van Klercq kreeg de fabriek met steeds meer leegstand te kampen.

Rodamco verkocht de Ringersfabriek en het Ringerscomplex vlak voor de ineenstorting van de vastgoedmarkt in 2008 voor 30 miljoen euro. Dergelijke investeringen zijn door de koper alleen terug te verdienen met sloop-nieuwbouwplannen van Hoog-Catharijne-achtige proporties.

Die plannen voor het nieuwbouwdeel van het Ringerscomplex presenteerde de nieuwe eigenaar MAB Development dan ook bij de gemeente Alkmaar. Trots had MAB-directeur Cees van Boven toen al bij de aankoop bekend gemaakt dat ze de Ringersfabriek in oude glorie wilden restaureren. Maar door de groeiende vastgoedcrisis stagneerde alles.

Burgemeester pleit voor sloop
Burgemeester Bruinooge was enthousiast over de nieuwbouwplannen voor 37.000 m2 winkels en leisure op de naastgelegen plek van het winkelcomplex uit de 90-er jaren en 20% uitbreiding van winkelcentrum NoorderArcade. Maar de restauratie van de Ringersfabriek zou de stedelijke ambities van Alkmaar in de weg staan. Hij wist de wethouders en meeste raadsleden te overtuigen dat op die plek beter 15.000 m2 nieuwbouw voor de Hogeschool InHolland kon komen.

Die hogeschool zocht een plek voor een complete stadscampus, dichtbij het centrum en goed bereikbaar met het openbaar vervoer. Het oude casco van de Ringersfabriek was volgens de hogeschool ongeschikt gebleken als onderwijshuisvesting.

Daarom had Bruinooge op sloop-nieuwbouw aangedrongen bij directeur Van Boven van eigenaar MAB, die verbaasd constateerde dat het gemeentebestuur blijkbaar weinig waarde hechtte aan het industrieel erfgoed. Een appèl van een democratisch gekozen gemeentebestuur leg je echter niet zomaar naast je neer.

Rietveld Architects uit New York maakte een ontwerp voor de nieuwbouw.

Alkmaar Koopstad of Alkmaar Kennisstad
In de visie van het gemeentebestuur was deze campusontwikkeling op deze plek plotseling cruciaal voor de ambitie van ‘Alkmaar Kennisstad’.

Nog maar twee jaar daarvoor draaide alles op deze plek om ‘Alkmaar Koopstad’. Alle lichten stonden op groen om hier het winkelareaal flink te vernieuwen. Het was benoemd als dé plek voor de uitbreiding van winkels voor Alkmaar Koopstad. Een winkel- en looproute tussen centrum en het achterliggende gebied zou hier twee belangrijke winkelgebieden met elkaar moeten verbinden. Het moest worden ingericht als ‘esplanade’, een term waarvan maar weinig Alkmaarders eerder hadden gehoord.

Als onderdeel van een Ontwikkelingsvisie uit 2006 en Structuurplan Overstad uit 2007, gemaakt met landelijk vermaarde experts zoals landschapsarchitect Adriaan Geuze, moest bijna alles op Overstad op de schop, om er een totaal nieuw woon- en winkelgebied van te maken.

Door het gemeentebestuur werd slechts aanbevolen om te kijken of behoud van de Ringersfabriek mogelijk was, zolang maar werd voldaan aan de visie die het gemeentebestuur had op het nieuwe winkelen in Alkmaar.
Voor Hogeschool InHolland moest deze visie alweer wijken.

Hogeschool niet naar Overstad
Ondanks getekende intentieovereenkomsten uit september 2009 zag de Hogeschool InHolland uiteindelijk in juni 2011 af van verhuizing naar Overstad.

De onderwijsreus was in 2002 ontstaan door de fusie van Hogeschool Alkmaar, Hogeschool Haarlem, Hogeschool Holland en Ichthus Hogeschool. Maar in 2010 stortte de grootste onderwijsinstelling van Nederland in een diepe crisis en belandden alle megalomane toekomstplannen in de ijskast.

Hierna wilde de eigenaar van de Ringersfabriek niet meer terugkeren op de aanvankelijke plannen om de Ringersfabriek te herbestemmen.

De vastgoedmarkt was inmiddels totaal veranderd. Sloop-nieuwbouw was altijd al lucratiever. Als het gemeentebestuur blijkbaar geen waarde hechtte aan de herbestemming van de Ringersfabriek, dan werd het streven voor de eigenaar in deze moeilijke markt voortaan opbrengstmaximalisatie ten behoeve van grootaandeelhouder Rabobank Nederland tegen beperkte risico’s.

Die strategie werd vijf jaar lang volgehouden, gesteund door het toenmalige gemeentebestuur.

Rabobank wilde grote vastgoedspeler worden
Niemand bij de Rabo Vastgoedgroep zal met veel plezier terugkijken op de periode 2007-2013. Met de vastgoedambities, die in 2006 gestalte kregen door Bouwfonds over te nemen van ABN AMRO, boekte de Rabobank jarenlang honderden miljoenen euro’s verlies. De afwaardering van tientallen miljoenen euro’s op het Ringerscomplex viel binnen die mega-verliezen niet eens op.

Tot overmaat van ramp kwam in 2007 ook nog eens een omvangrijke vastgoedfraude aan het licht waar zelfs de bestuursvoorzitter van dochter Bouwfonds bij betrokken bleek te zijn. Bij het doorlichten van de commerciële vastgoedprojecten van Bouwfonds stelde Rabo Vastgoedgroep vast dat bij bijna alle 550 projecten sprake was geweest van grootschalige fraude, waarbij betrokkenen zichzelf persoonlijk verrijkten ten nadele van Bouwfonds.

De vastgoedposities waren door de economische crisis beroerd. In mei 2013 trok de directie van Rabobank een streep in het zand. De vastgoedtak moest zich helemaal terugtrekken uit commercieel vastgoed. Alleen in woningbouw zag men nog perspectief. MAB Development – in 2012 nog de grootste vastgoedontwikkelaar van Europa – werd opgeheven.

Voor het Ringerscomplex mochten zich kopers melden, maar serieuze biedingen bleven uit. Na de ontmanteling van MAB in 2016 werden de resterende Alkmaarse belangen van de eigenaar voorlopig door BPD Property Development behartigd. Dankzij de aankoop van een extra perceel grond naast de Ringersfabriek kan BPD in ieder geval de woningbouw-ontwikkeling rondom de Ringersfabriek realiseren.

“Je zou de meisjes van Ringers hier nog kunnen horen.” Emeritus hoogleraar André Thomsen in een reportage van TV NH, sept. 2014

Reden oprichting Adapt
Dit industrieel erfgoed aan de oever van het Noordhollandsch Kanaal tegenover de binnenstad is de reden dat Adapt in 2012 werd opgericht. Eigenaar MAB Development had toen plannen gepresenteerd om de Ringersfabriek te slopen ten gunste van een nieuwbouwcomplex voor winkels, woningen, kantoren en leisure. De Historische Vereniging Alkmaar bood tegengas.

Afwijzing aanwijzing
Op 15 maart 2012 wees het college van B&W het verzoek af van de Historische Vereniging Alkmaar om de Ringersfabriek aan te wijzen als gemeentelijk monument.

 

Handtekeningenactie
Op 12 april 2012 werden 1300 handtekeningen van de actie Red Ringers tijdens de gemeenteraadsvergadering overhandigd aan het college van B&W. De burgers protesteerden tegen de sloop van de voormalige Ringers’ Chocoladefabriek. Het protest werd niet gehonoreerd.

Adapt voor en achter de schermen
Op 15 mei 2012 werd Adapt opgericht door de Historische Vereniging Alkmaar. De stichting ging voor en achter de schermen de erfgoedbelangen behartigen bij de eigenaar en bij de politiek. Daarbij gingen de initiatiefnemers ervan uit dat het nog geen gelopen race was. Door de crisis kwam er namelijk nog geen sloop en nieuwbouw.

ringers_artist_zonderplaat

Poppodium in Ringers
In het voorjaar van 2014 piekten we tijdens een intensieve publicitaire actie om het poppodium in de Ringersfabriek te huisvesten en niet iets nieuws te bouwen aan de Pettemerstraat.

3d-ringers-met-poppodia

Nieuwe inzichten in motie
Die actie leidde in maart 2014 niet tot een andere keuze voor de locatie van het poppodium. Maar het hielp een meerderheid van de gemeenteraad wel aan nieuwe inzichten, wat twee maanden later leidde tot een motie van de gemeenteraad. Daarin werd het College van B&W opgeroepen om de Ringersfabriek alsnog aan te wijzen als gemeentelijk monument.

Chocolate experience
In augustus 2014 maakte Dobla samen met Adapt bekend dat Dobla met een chocolate experience een belangrijke huurder wilde worden van de Ringersfabriek vanaf oktober 2018.

onthulling-doek

Geschiedenis in the picture
Een filmfestival werd in september 2014 georganiseerd in de Ringersfabriek door Adapt en nomadisch filmtheater Het Moment. Dat werd gesponsord door Rabobank, Duyvis Wiener Chocolate Processing en Dobla. Daarmee kwam de chocoladegeschiedenis van deze plek weer volop in de schijnwerpers te staan.

Stroperige onderhandelingen
Langdurige haalbaarheidsstudies volgden, gevolgd door stroperige onderhandelingen met de eigenaar. De plannen van Dobla hielden de Ringersfabriek maandenlang in de picture.

Duwtje in goede richting
In december 2015 gaf Dobla aan dat het plan alleen zou lukken indien de gemeente met de gemeentelijke monumentenstatus een stokje zou steken voor het lucratievere sloop-nieuwbouwplan. Dat zou voor eigenaar MAB Development (Rabo Vastgoed) het duwtje in de goede richting zijn. Dan zou het Dobla-plan, de één-na-beste optie inclusief restauratie van de Ringersfabriek, de koppositie overnemen als beste alternatief.

onderhandelingen-vastgelopen

Aankondiging gemeentelijk monument
Het college van B&W kondigde in januari 2016 na veel publiciteit aan dat het bereid was om de gemeentelijke monumentenstatus te verlenen aan de oude Ringersfabriek.

Wethouder Van de Ven verklaarde bij die gelegenheid: “De gemeente Alkmaar erkent al lange tijd de monumentale waarde van het pand. Het complex heeft bijzondere stedenbouwkundige, bouwhistorische en architectonische waarden en vertelt het verhaal over de sociale geschiedenis van de stad en de familie Ringers”.

liftkoker-2

Ringers gemeentelijk monument
Op 17 april 2016 werd de Ringersfabriek gemeentelijk monument. Onderaan deze pagina vindt u dit historische besluit met alle bijlagen.

Wethouder Kloos verklaarde bij die gelegenheid: “Ringers vertelt een verhaal over de geschiedenis van Alkmaar. Ooit gaf deze fabriek aan vele Alkmaarders werk. De familie Ringers heeft een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling van Alkmaar. Ik vind het belangrijk dat Alkmaar zuinig is op haar industrieel erfgoed. Het is daarom goed dat daarom de gemeentelijke monumentenstatus aan dit pand wordt gegeven.”

intentieovereenkomst

Plannen maken
Monumentenontwikkelaar BOEi, chocoladeproducent Dobla, eigenaar Rabo Vastgoed en de gemeente Alkmaar werkten tussen juni 2016 en november 2017 samen aan een herbestemming van de leegstaande fabriek. Een nieuwe chocolate experience als toeristentrekker in de voormalige Ringersfabriek had het hart moeten worden van de gebiedsontwikkeling. Hiervoor werd in juni 2016 een intentieovereenkomst getekend.

Gebiedsontwikkeling mogelijk maken
Gedacht werd aan een multifunctionele invulling met retail, leisure, kantoren, horeca en cultuurhistorie. Ook zou plek worden gemaakt voor wonen en een hotelfunctie. Een dergelijke invulling had een verdere gebiedsontwikkeling mogelijk gemaakt. Daarbij was wonen samen met een integrale aanpak van de openbare ruimte een belangrijk onderdeel.

Start voorbereiding renovatie
Eind maart 2017 werd feestelijk gestart met het verwijderen van asbest, de witte gevelbeplating en andere latere toevoegingen aan de Ringersfabriek uit de periode 1970-2014, waardoor na afronding van dit sloop- en demontagewerk het casco resteerde. Deze werkzaamheden vergden geen omgevingsvergunning. Voor een complete renovatie was eerst een bouwplan nodig en een omgevingsvergunning. Dat vergde duidelijkheid over de plattegronden en een kleine aanpassing van het bestemmingsplan.

De feestelijkheden maskeerden groeiende spanningen tussen potentiële huurder Dobla en de eigenaar BPD, die teleurgesteld was dat Arthur Dontje of Dobla zich nog steeds niet formeel had verbonden aan het project. Overeenstemming over de huurprijs en huurvoorwaarden werd nimmer bereikt.

Van het tekenen van een huurintentie kwam het daarom nooit, terwijl de eigenaar sterk rekening hield met de wensen van deze potentiële huurder. Die zou een belangrijke nieuwe chocolade-identiteit geven aan het hele project. Ook de gemeente Alkmaar liet vanuit klantgerichtheid de oren hangen naar de wensen van Dobla bij de kostbare herinrichting van de Noorderkade.

In november 2017 werd een punt gezet achter de samenwerking.

Food hall in plaats van chocolade
In februari 2018 maakte de eigenaar bekend dat de plannen op de oude voet worden voortgezet, maar dan met een foodmarket op de plek waar de chocolate experience was gedacht. Rondom de Ringersfabriek zijn vooral slanke en hoge woontorens gedacht. De Historische Vereniging Alkmaar maakte hier bezwaar tegen in een column in het Alkmaars Nieuwsblad. Adapt is positiever over de gepresenteerde schetsen.

Verkocht aan Ten Brinke Group
In juni 2018 werd bekend dat de Ringersfabriek was verkocht aan het internationale vastgoedontwikkelingsbedrijf Ten Brinke uit Varsseveld. Zij kondigden aan de plannen te zullen uitvoeren zoals deze vanaf begin 2016 zijn ontwikkeld, maar dan met een food market op de begane grond.

Samen met BOEi als adviseur gaat Ten Brinke Vastgoedontwikkeling, onderdeel van de Ten Brinke Group, de Ringersfabriek herbestemmen en restaureren. Vanaf 2019 zal de renovatie starten.

BPD blijft eigenaar van de grond rondom de Ringersfabriek. Hier komen vijf woontorens met minstens 250 appartementen.

Bestemmingsplan
Volgens het bestemmingsplan Overstad heeft de Ringersfabriek de bestemming ‘Centrum-1’. De voor Centrum – 1 aangewezen gronden zijn bestemd voor

  • woningen, aan huis verbonden beroep/bedrijf, detailhandel in de eerste en tweede bouwlaag, maatschappelijk, recreatie, sport, cultuur en ontspanning, dienstverlening, kantoor;
  • met de daarbij behorende bouwwerken, erven, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen, ontsluitingswegen, voet- en rijwielpaden, verkeer- en verblijfsgebied, waterlopen en waterpartijen, groenvoorzieningen.

2016-10-21-16-12-48

ringers_new_c_reclame_dobla-adapt

In maart 2014 maakte het Regionaal Archief Alkmaar samen met ons een foto-expeditie door de Ringersfabriek. Op Flickr vindt u de foto’s.